近年來，房地產科技(PropTech) 已成為越南投資者的新寵。自從新加坡房地產網站 PropertyGuru收購了越南房地產刊登入口網站Batdongsan.com.vn以來的三年中，越南的房地產新創如雨後春筍般冒出來，改變了這個通常與騙局和虛假相關的不透明行業。
去年，全方位房地產平台Propzy獲得了由軟銀 SoftBank Ventures Asia和Gaw Capital領投的2500萬美元的A輪融資。另一家技術型的仲介網站 Rever也從國內外風險投資公司籌集了總計630萬美元的資金。Homebase是一家位於胡志明市提供先租後買的房地產融資公司，得到了包括Y Combinator、1982 Ventures和99.co創始人Darius Cheung在內的幾位著名投資者的支持。
越南的新一代房地產新創希望解決房地產交易中的信任度低下的問題，同時利用住房需求的迅速增長。
“在越南，我相信我們剛剛完成了proptech 1.0的階段，該階段主要是關於線上分類刊登網站，現在要問的問題是：除分類網站外，該國的消費者還需要什麼？”，越南proptech專家Duc Ngoc Luu接受亞洲科技媒體TechInAsia訪問時表示。
超越刊登模式
Batdongsan.com.vn和Muabannhadat.vn曾經是該國的兩大房地產刊登服務領導者。據報導，在其鼎盛時期，Muabannhatdat.vn ˊ占據了越南 85% 的房地產刊登數。但是，它在 2020 年底被其總部位於瑞士的母公司 Ringer AG 關閉，該公司稱 Covid-19 大流行已使其「無法找到可行的解決方案，來讓該平台在未來取得經濟上的成功。」
與美國不同，越南市場沒有多重刊登系統，這是一個由刊登和銷售經紀人建立的集中式待售物業數據庫。
“越南房地產市場最大的痛點之一是缺乏透明度，”Do Ventures 的普通合夥人 Vy Le 說。“買家對數百個提供房地產經紀服務的網站上常見的虛假清單感到困惑。”這就是技術背景的房仲新創 Rever 想要解決的問題。
Rever 由越南流行的即時通訊應用 Zalo 的前營銷主管 Manh Phan 於 2016 年創立，其靈感來自於由騰訊支持的中國貝殼找房平台，該平台是房地產經紀公司鏈家（前身為 Homelink）的分公司。與貝殼找房一樣，Rever 也希望讓房地產經紀業務更加透明。
除了擁有實地人員外，這家初創公司還利用技術來驗證房產刊登資訊。Phan表示，雖然刊登搜索網站僅詢問開價，但Rever的平台還可以取得房地產成交價的數據，從而總體上可以提高定價準確性。它的系統根據匹配標准通知其代理商和買家/賣家有關潛在的興趣屬性。該新創公司還在胡志明市運營線下中心以促進交易。
這種線上到線下的模式已經在貝殼找房的模式中被證明。去年 8 月，這家中國平台在美國IPO 後籌集了超過 20 億美元的資金。據Bloomberg報導，其平台上約有 2.26 億個房子，每月有 4800 萬行動活躍用戶，以及約 50 萬個代理商。
絕非易事
但越南的規模遠不及中國，而且很難打破一個支離破碎且仍在新興的房地產市場。
對於有技術背景的經紀平台來說，“這是一場收集盡可能多的物件資訊以及如何快速且經濟有效地補充物件資訊的競賽”，房產科技專家 Luu 說。“公寓和房屋不斷被出租和轉售，因此任何平台都必須處理房屋轉手和用戶流失問題，以向最終客戶提供高質量的可信數據。”
來自 Rever 的 Phan 解釋說，他的新創公司需要收集、匯總和分析來自三個來源的數據：房主、代理商和客戶。在越南等不太成熟的市場，客戶一生中通常只進行幾次房地產交易，這意味著潛在購房者的購買週期和時間表可能需要數年時間。Phan 說，雖然取得客戶數據是一項長期任務，但可以更快地利用經紀人的數據。
Rever 僱傭了大約 300 名全職經紀人，並與該市數千名有貢獻的經紀人合作。這家新創公司從代理佣金中抽取 35% 至 40%，並且還運營 Rever Academy 來培訓房地產經紀人並規範其經紀服務。我們仍然相信成功的銷售需要面對面的互動。
未來，Rever 將向所有活躍的經紀人開放其平台，讓他們可以訪問經過驗證的輻汙庫存，作為回報，經紀人需幫助公司回報更多真實交易數據。
但是，僅憑更好的數據就能說服最終消費者轉向房產新創公司嗎？
商業房地產公司JLL和TechInAsia的2017年研究報告指出，不透明房地產市場中的房產新創公司，在克服消費者對線下渠道的偏好方面面臨著“艱鉅的挑戰”。
在越南，即使中產階級不斷壯大，智能手機普及率達到 70%，也很難說服消費者使用電子錢包，更不用說依靠房產網站購買他們一生中最重要的東西：他們的夢想之家。
“我們主張透過技術支持的銷售和營銷平台，但我們仍然相信成功的銷售需要面對面的互動。而在越南，這個過程非常依賴紙本和勞動密集模式，”全方位服務房地產機構第一太平戴維斯越南的董事總經理 Neil MacGregor 說。
小額折扣和補貼可能會吸引消費者使用 Grab 或 Shopee，但潛在的購房者可能需要更大的動力來轉向房產應用程式。
河內精通數位技術的千禧一代上班族 Anh Le 線下會見了十幾位傳統仲介，並依靠她的個人網絡獲取有關住宅公寓的信息。她花了幾個月的時間才決定在首都河內購買她目前的公寓。
Le 說，她仍然更喜歡那些掌握住房項目“內幕”信息的傳統仲介。她認為技術支持的仲介平台不能帶來額外的價值。
但是，房產技術新創公司可以從 Grab 學到一課。由於越南沒有房地產經紀人的許可或認證程序，從技術上講，任何人都可以成為其中之一。這意味著尋找合適的經紀人非常耗時。
曾擔任軟銀支持的房產新創 Propzy 營運長的 Luu 表示，新創公司可以為仲介實施類似 Grab 的評級系統。
這有助於提高消費者的信任度並阻止仲介違規。“如果你關注這些類型的治理機制，那麼你將在系統中創造透明度、信任和效率，並最終獲勝，”他補充道。
PropTech的競賽越來越競爭
由於住房需求持續在越南的上升，儘管Covid-19的流行，那些擁有更強的線下業務和更多的現金的傳統的房仲公司，並不會在場下坐以待斃。
越南房地產巨頭Vingroup 去年推出了 OneHousing.vn平台和 OneHousing Pro Agent 應用程式。憑藉自己的開發項目，如 Vinhomes，以及與主要商業銀行的合作，OneHousing 已經具有競爭優勢。OneHousing 旨在成為一個一站式的房地產平台，可為買家、賣家和投資者提供多種服務。
OneHousing在給TechinAsia 的一份新聞聲明中表示，其“使命是建立最全面的生活生態系統。在技術和數據的支持下，我們的願景是讓人們從他們稱之為家的地方開始實現他們的夢想。”
其他參與者則選擇構建數位工具，以更好地服務於其現有客戶。
Savills Vietnam 的 MacGregor 表示，他的公司已為其在越南管理的 100 多棟建築推出了自己的物業管理平台 Property Cube。該平台促進了租戶、開發商和業主委員會之間的溝通，並提供禮賓服務。
MacGregor 補充說，儘管競爭日益激烈，但能夠解決房地產領域的多個問題或專注於細分房地產投資等利基領域的房地產科技新創公司仍然對投資者俱有相當大的吸引力。
部分所有權或投資，這意味著將資產分成更小的塊來擁有或投資，在西方房地產市場已經很流行。但在越南，它仍然是一個外國概念。個人投資應用Infina 的首席執行官兼創始人 James Vuong希望改變這種狀況。
他表示，越南需要他的創業公司的商業模式，因為該國龐大而年輕的人口“堅信房地產是最好的投資，但價格超出了他們的承受能力，抵押貸款利率太高。”
Infina 希望讓每個人更容易獲得不同資產類別的部分所有權，例如市場貨幣、存款證、共同基金和房地產。“在 18 到 36 個月內，當收益有意義時，該物業將被出售，利潤將與所有共同所有者分享，”Vuong 解釋了 Infina 的商業模式。“我們收取管理費並採取減少財產收益。
1982 Ventures 的管理合夥人 Herston Elton Powers 認為，越南是亞太地區最具吸引力的房地產市場之一。
1982 Ventures 是房屋融資平台 Homebase 的早期投資者，該平台與購房者共同投資，直到他們能夠負擔全部所有權。
Powers 表示，越南的房屋融資平台填補了市場中的空白，在該市場中，“仍有許多銀行存款不足的人沒有得到傳統銀行的充分服務。
”他補充說：“Homebase 擁有極具吸引力的商業模式，為傳統金融機構和房地產公司創造了接觸所有越南購房者的合作機會。”
根據 Do Ventures 的 Le 的說法，房產科技創公司的另一種潛在模式是提供一種數位託管服務，可以降低每筆房地產交易結束過程中的欺詐風險。
越南的下一個貝殼買房？
在整個亞洲，房地產公司正在加快對房地產科技的投資，以補充其現有的生態系統。
亞洲房地產情報和投資新聞網站Mingtiandi最近的一項調查表明，Covid-19 大流行加快了該地區房地產科技的採用。受訪者是房地產行業的佼佼者，他們將大數據分析、人工智能和業務流程自動化列為未來五年亞洲房地產行業的主要趨勢。
在投資者方面，據報導，私募股權公司 Warburg Pincus 在 3 月份開始籌集 15 億美元的資金，專門用於亞洲房地產投資。
儘管Covid-19推遲了Rever的河內擴張計劃，但Phan仍然對市場潛力持樂觀態度。
這家新創公司在 2019 年的營收為 1000 億越南盾（430 萬美元），並希望盡快完成其 B輪融資，據 DealStreetAsia 報導稱，該輪融資可能會籌集到 1000 萬美元。在未來，Rever還希望建立一個由技術驅動的房地產和金融服務的生態系統。
“市場有很大的增長空間，”Phan認為。“我們需要至少再等五年才能確定誰能贏得它。”
編譯：hsiang，核稿：William Lin，新聞來源：TechInAsia
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